¿Quien tendrá los pantalones de reconocer el caos que nos arropa cada minuto ?

Miles de unidades sin vender...!

el gobierno enajenado de la realidad insiste en mas contribuciones sobre la propiedad dando "palos a ciegas " mientras los desarrolladores exploran entregar sus proyectos.. y a Dios que reparta suerte !!

PR REAL ESTATE BROKER’S..

Especie en peligro de extinción!

Estas podrían ser algunas de las primeras planas de los periódicos en PR si se sigue con la facilitación de las miles de licencias en contraste con la falta de voluntad para resolver los problemas que atraviesa la industria inmobiliaria en el momento mas critico de las ultimas décadas.

La contracción de los valores de las propiedades de hasta un 20%, la duplicación de los costos legales por concepto de compraventas, las iniciativas de prestamos disfrazados como incentivos y la requisición en aportaciones de los propietarios (hasta $3,000), la falta de interés de la banca para proporcionar financiamiento han impactado la equidad del inventario inmobiliario parte crucial y determinante para poder contratar los servicios de un profesional de bienes raíces.

Fenómenos que presentan un panorama poco optimista para lo que resta del segundo semestre del 2009 y el cual podría servir de plataforma en el inicio del colapso de la industria

para lo que restaría del 2010. He aqui las el giro que ha causado el cierre de decenas de oficinas de compañías inmobiliarias y cientos de oficinas de corredores independientes conocidas como

Coldwell Banker (Palmas del Mar), Tiri (Condado, Miramar etc.)

Reality Realty (Bayamón), y cientos de otras que al igual que nuestra empresa Habitat Real Estate of PR hemos tenido que hacer ajustes drásticos para poder sobrellevar nuestros negocios. Y por si no faltara poco el BOARD de Caguas cierra sus puertas consolidando sus asociados con el SJ Board of Realtor's..

Adelante presento una critica contundente de quienes entiendo que han sido los protagonistas de la crisis que nos arropa, la falta de voluntad para con los boards, practicas que ofenden y carecen de respeto hacia la profesión, dramatizando la realidad de lo que estamos experimentando y visualizando los resultados con los cuales podrían culminar.

Esto no sin antes resaltar la voluntad, compromiso y respeto de unos pocos quienes tienen compromiso genuino de dar a respetar nuestra industria que en fin será a beneficio del macro económico y sustento de todos los puertorriqueños. Mientras unos se enfocan en la redacción de libros con temáticas de aprendizaje tradicionales, otros celebran la entregas de licencias por las ganancias que generan los cursos y sus renovaciones, otros solo meros especuladores, mis esfuerzos plasman la realidad de la industria como plataforma en vias de colaborar con la aportación de un plan viable en la solución de dichos problemas. Esto no sin antes resaltar la voluntad, compromiso y respeto de unos pocos quienes tienen compromiso genuino de dar a respetar nuestra industria que en fin será a beneficio del macro económico y sustento de todos los puertorriqueños.

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PROFETAS DEL DESASTRE ..!

========== GOBIERNO ==========

"OS PRESENTAIS" los PROFETAS DEL DESASTRE

que muy descaradamente insisten en su "tira y jala"para beneficios de sus propios intereses sin importar las consecuencias que sus acciones puedan causar al pais y recostados del "mala mia" como paso con el IVU y el desastre en sus proyecciones.... El caos del mercado inmobiliario podria estar a la vuelta de la esquina mientras siga su insistencia e incompetencia en sobrecargar a la clase media e incentivar la menos privilegiados (gastos legales, contribuciones, incentivos etc..) Mientras siga la insistencia de los inminentes despidos por cantidad y no por eficiencia o costo efectividad. ¿Cuantos asesores mas tienen que contratar para seguir hundiendo el país ? Es insólito presenciar como se aprueban los proyectos en el Senado liderado por politicos sin ningun tipo de “expetis”en la industria aprueban los proyectos algo así como presenciar el pedido de una oferta en un McDonald's, la solución no recae en dicha practica, la solución podría encontrarse en el conocimiento de quienes están en el “field” aquellos que tienen el control directo del tracto de las transacciones: quienes conocen la realidad de las preocupaciones de los compradores y el ¿Por qué?de su comportamiento, osea EL AGENTE DE BIENES RAÍCES.

Espero que nunca olviden LA Aprobación DE LA LEY NOTARIAL FIRMADA POR EL EX GOBERNADOR HON. ANIBAL ACEVEDO VILA y ratificado por una mayoría de sus colegas pertenecientes a los 3 partidos .. como si se tratara de un sistema dictatorial :

“Se aprueba ley notarial sin estudio económico, sin vistas públicas, sin periodo de transición, sin realtors, sin banqueros, sin desarrolladores

Estupefactos quedaron miles de puertorriqueños y profesionales con injerencia en la industria de bienes raíces que “hacen de tripas corazones“ para poder realizar una compraventa en medio de la peor crisis de la industria a nivel local e internacional. La nueva ley notarial entre otras cosas establece duplicar los costos notariales por concepto de compraventa a una tarifa fija de 1% pero esta vez sin espacio para negociar penalizando como un delito aquellos notarios que a mutuos propio decidan hacer ajustes a sus clientes.

Pronto actualización de la LEY..

========== NOTARIOS==========

De la mano con aquella clase notarial especializados en compraventas que reconoce que la imposición de la duplicación de costos legales ha sido un fracaso pero tienen miedo de hablar. Reconocen que esta ley beneficia a un selecto grupo de notarios que trabajan directamente con la banca quienes tienen el alcance de estas compraventas. Hay que hacer un paréntesis y aclarar que este problema en gran parte fue causado por su propia clase profesional por aquellos notarios que con el fin de aventajar a la competencia ofertaban sus servicios para tomar ventaja de sus colegas, algo natural en la dinamica de los negocios. Es por tanto que no del todo pueden culpar a los banqueros. No es de sorprender el oír en los pasillos la posibilidad de que muchos notarios se las están ingeniando para poder hacer ajustes en sus tarifas y así poder sobrevivir. La clave: regular los costos entre Notario/Banqueros.

DE NUEVO : DON LUIS AUN ESTAMOS ESPERANDO QUE DERROGUE LA LEY NOTARIAL COMO PROMETIO.. ESTO FUERA DE TODA POLITICA PARTIDISTA

GESTION QUE TANTO CRITICO CUANDO FUE FIRMADA POR ACEVEDO VILA.

NOTA : PRONTO ACTUALIZACION DE LA LEY REVISADA

LA EDITORA SUPLEMENTO CONSTITUCIÓN DEL NUEVO DÍA, NORY W. RIVERA SOTO expone sus expresiones acorde que lo que hemos estado denunciado en relación al desastre y el efecto domino que dicha Ley ha causado sobre las distintas industrias y el macro de la economía de PR.

Para saber información actualizada puede accesar a su columna en

http://construccion.elnuevodia.com/XStatic/construccion/template/content.aspx?se=columna&sc=122&id=7566

=========== BANCOS==========

Deberian reconocer las injusticias pasadas hacia la clase notarial y lidiar con un acuerdo viable en condiciones aceptables teniendo en cuenta la posicion del consumidor.

La banca deberia minimizar el margen de errores facilitando medios exclusivos para atender clientes de agentes inmobiliarios quienes controlan sobre el 40% de las compraventas y asisten en el protocolo de documentación, disponibilidad de planes alternos reales para ayudar a quienes no pueden pagar sus hipotecas teniendo sensibilidad por aquellos tradicionalmente responsables, cautela con el negocio de la expropiación para quienes realmente pueden superar sus crisis, reaccionar a la facilitación inmediata de financiamiento, contrarrestar la incertidumbre que experimentan sus asociados el cual se refleja en el compromiso y óptima de sus tareas.

La accesibilidad de sus “under writers” para con sus oficiales quienes tienen el contacto directo de los clientes. De otra manera deberían aprender de RELIABLE MORTGAGE quienes tienen a la disponibilidad las mejores facilidades de todo PR para corredores y ha quienes también los han integrado en su sistema interno minimizar así el margen de error en el tracto de las transacciones, es por tal el agradecimiento de muchos colegas a través de sus referidos.. De otro modo no podemos dejar de agradecer el compromiso genuino y titánico de personalidades como Joseline Rodriguez RG Mortgage, Angelito Medina Popular Mortgage, Andrés Concepción Reliable Mortgage, Erick Haddock Money House todos vicepresidentes de mercadeo de sus respectivos bancos.

====== Corredores & Vendedores PR ======

Falta de compromiso y voluntad para con los Boards , falta a la ética profesional.. Dejando a la suerte el"berenjenal" por el que atraviesa la industria..

La falta de voluntad por nuestro gremio profesional representado por las empresas, corredores y vendedores de bienes raíces en PR desafortunadamente han dejado a la suerte el verdadero fin de lo que en esencia representa el propósito de un agente de bienes raíces licenciado.

La facilitación ilimitada de licencias para los aspirantes de Corredores y Vendedores de Bienes Raíces,

la falta de compañerismo de algunos con el atrevimiento de tocar puertas de propiedades rotuladas por otros colegas en ves de promover el CO-BROKE, las absurdas y pobres comisiones de algunos que la profesión no representa su fuente de ingreso primordial, la incompetencia de quienes piensan que poner un letrero los convierte en expertos, las recomendaciones de algunos en la industria de eliminar al agente intermediario como la solución de los problemas, la carencia de honradez por parte de algunos representados quienes acceden a negociar tras bastidores pese al sacrifico de nuestros colegas entre otros claramente representan parte de las malas practicas que va a garantizar la extinción de nuestra clase profesional.

Mientras nos sentamos a especular el desempeño de los pocos compañeros que trabajan a diario con la dinámica de los BOARD'S, otros gremios se organizan fortaleciendo sus esfuerzos a favor de los suyos como lo es el caso de los tasadores (honorarios y revisiones de procedimiento local y análisis), banqueros (intereses, requisiciones y estándares compraventas), notarios (Ley Notarial aranceles fijo 1%), desarrollares (incentivos, bonificaciones, permisologia .. ), Asoc. de Arrendadores (ley 93-desahucio 30 días) entre otros quienes son dignos de admirar por los logros alcanzados gracias a su factor común;organización y unificación.

======== EXPERIENCIAS Y REALIDADES ===========

Estos han propuesto medidas para defender sus intereses aunque no del todo han sido beneficiosas (fracaso de la Ley Notarial y el análisis equivoco de los Desarrollares -en relación a las cantidades de los desembolsos para los créditos contributivos de propiedades nuevas 70% & existentes 30%) la idea de solo

estimular la venta de propiedades nuevas y subestimando el efecto domino (negativo) de la limitación en insentivos para reventas de propiedades existentes las cuales son la clave para resolver los problemas de los proyectos, esto fue totalmente ignorado.. Medidas de las que nos hemos recostado de una manera u otra para bien o para mal. Dichas organizaciones hacen buen uso de los medios para protestar y son consistentes en sus posiciones mientras nosotros (Agentes inmobiliarios) solo nos limitados a esperar quien tome la iniciativa de presentar un foro para hacer coro, preguntas y criticar pasando por desapercibido la ejecución y la utilización de nuestros mejores mejores recursos como oradores, expertos en transacciones inmobiliarias y procedimientos legales, políticos entre otros para el bien de nuestra clase profesional.

No podemos dejar de mencionar la responsabilidad que recae sobre las manos de las Junta de Corredores y Empresas de BienesRaíces como también los Institutos Educativos en general.

Hay un sentir de emociones mixtas en relación a la dinámica de algunos boards en PR. El cierre de oficinas inmobiliarias, el enfriamiento del mercado a calado en el bolsillo de quienes realmente dependen de los bienes raíces para el sustento de su hogares.

Hace unos días recibí 2 inusuales llamadas de notarios ofreciéndome los servicios y/o solicitando referidos. Esto me evidencio que la crisis sigue tocando puertas sin distinción. El oír un amigo Abogado expresar “ he tenido que mudarme con mis viejos por que pago $2,500 de pensión y apenas me esta dando para comer” .. Ver desarrolladores entregando al banco sus proyectos en áreas como Condado, San Juan, Humacao, Cabo Rojo etc.. es lamentable saber de desarrolladores al borde del colapso de sus finanzas por la cantidad de condominios

y proyectos desocupados y en medio de su desespero comisionando a quienes tradicio

nalmente no comis

ionaban, a los corredores independi

entes. Solo tienes que mirar las construcciones o condominios totalmene vacios del expreso Luis A. Ferré en el corazón de Hato Rey o los Proyectos totalmente reposeidos como SUN Rise Palmas del M

ar y los cientos de propiedades nuevas en el Área de Combate de Cabo Rojo sumirgiendose en la maleza. EN

LA FOTO El efecto de la crisis incrementa la practica de los multi rotulos en donde el potencial comprador va al "tin marin de dos pingue" ... EL BROKERS Y SUS CONTRATOS ABIERTOS, rótulos en competencia con el propietario..

Pese a esto, muchos suelen decir que las cosas están bien, que solo hay que ESPERAR, esto por

tal de no afectar aun mas la industria.

Hace unas semanas interactuando con CR. Carmenchi coincidimos en tono jocoso en parábola que "cuando el muerto huele mal es que esta muerto". Pretendemos que todo esta bien cuando los indicadores reflejan todo lo contrario. Muchos están recostados de las medidas de OBAMA, los análisis de Rafael Rojo (Asoc. de Constructores) y Jose Villamil (Estudios Múltiples) esperando que estos les resuelvan todos los problemas. Tenemos los recursos para organizar protestas, excelentes oradores para influir en nuevos proyectos e incentivos, el alcance a la prensa para difundir nuestras iniciativas, una organización (PRAR) de reputación

impecable para respaldar a legisladores, una excelente relación con desarrolladores, abogados y banqueros de los cuales no tomamos ventaja y solo pretendemos dejarlo a la suerte.

Llevo años en la industria y las reacciones de la ASOCIACIÓN a las situaciones pertinentes han sido limitadas..pero bien LiiiIMITADAS. Para que tengan una idea la ultima ves que hubo una reacción en los medios fue hace 8 meses aprox. cuando el issue de la Ley Notarial, fuera de esto no han habido reacciones con excepción de unos pocos compañeros con alcance a los medios como Carmen Maloy, Fernando Báez a través de sus seminarios y blogueros al igual que como este servidor difundimos la información a través de la Red al crudo y/o en algunas revistas pero estos con cierta discreción para no afectar los auspicios de la misma. Son pocos los compañeros que se esfuerzan por hacer honor a el "slogan" del cual muy pocos nos orgullesemos "REALTOR’S THE VOICE OF REAL ESTATE”..

Esta situación es algo que muchos toman con pinzas para no afectar los intereses de la asociación, pues en mi caso siento total libertad de criticar y reaccionar a la causa de la asociación a traves de los boards y los problemas de la industria ya que al igual que otros compañeros a diario donamos nuestro tiempo y esfuerzo por tal de mantener vivo la grandeza de nuestra institución. Esto no quiere decir que la institución de Realtor's es culpable del todo, por el contrario toda la responsabilidad esta en la gran mayoría de nuestros colegas. Por dar un ejemplo, uno que es un secreto a voces, es el caso mas conocido como los compañeros WALLACE REALTY quienes tienen "Bill Boards", Camiones rotulados y todo tipo de presentaciones de su empresa identificados con la R de Realtor pero sin pertenecer a la asociación. Haciendo un paréntesis, quiero aclarar que que bajo ningún concepto ponemos en duda su trabajo y profesionalismo. De otra manera su trayectoria seria una excelente manera de aportar a nuestra asociación.

Creo genuinamente en el fin de la Asociación de Realtor de PR (PRAR), respeto a todos aquellos participan, trabajan y/o auspician los proyectos de los boards como los Comités de Educacion Continua, MLS, cabildeadores en vistas publicas, convenciones, asistencia a los necesitados entre muchos otros. Pero no quita de expresar la verdad, la cual se resume en una falta de creatividad, liderato y voluntad para proteger los intereses del bien común en los bienes raíces, por la carencia de voluntad del gremio de la mayoría de los profesionales de bienes raíces alrededor de PR.

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¿ CUANTOS CHUCHOS REAL ESTATE CONSULTANTS

HAY EN LA CALLE ?

La verdadera cara de muchos consultores inmobiliarios..

Con solo tener una licencia de corredor de bienes raíces, 3 semanas de experiencia, un “sticker” de REALTOR, unos letreros, $69.99 para tarjetas de representación y un excelente artista gráfico, muchos como Chucho se convierten en REAL ESTATE BROKER EXPERTS

Cuantos Chuchos hay en la calle poniendo en juego nuestro profesionalismo, aun mas, cuantos con licencias vencidas y la Junta apenas da abasto para reaccionar, por la falta de recursos que le dispone el gobierno.

Parte de la solución esta en la disposición de recursos del gobierno para imponer multas serias y/o ejecutar acciones mas estrictas. De igual forma crucial la elaboración de los exámenes para licenciarse, se debería ser mas exigentes con las temáticas emulando el sistema para licenciarse de los tasadores y de algunas jurisdicciones en los E.U. que requieren cumplimiento de horas trabajando inicialmente a traves de un Corredor o Empresa de Bienes Raíces, previo a independizarse, quienes les supervisaran sus desempeños, requiriendo y certificando el cumplimiento de dicho agente en transacciones típicas de compraventas, arrendamientos entre otros. En lo que respecta la educación continua deberían exigir un seminario anual sujeto a la aprobación de un pequeño “quiz” con temáticas actualizadas para de esta forma obligar a los asistentes a educarse y garantizar que en efecto el profesional digirió la información.

La Asociación de Realtor’s de PR es una transcendental y determinante en el desarrollo de nuestra profesión ha sido el medio responsable de los logros históricos que corresponden a el crecimiento de los bienes raíces. Las hazañas y esfuerzos sin precedentes de los fundadores como Don Alberto, Juan Eugenio... no son de conocimiento por una gran mayoría de nuestro colegas pasando desapercibidos sus ejecutorias.

Cuanto tiempo mas puede pasar para que conozcamos gracias a quienes gozamos de leyes que protegen nuestra profesión, logísticas que estructuraron pasadas iniciativas aceptadas por el gobierno en favor de la industria. Es aquí la clave en el análisis de posibles soluciones a nuestros problemas actuales.

COMING SOON ! ..... CHUCHO REAL ESTATE INSTITUTED

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La vulnerabilidad del PLAN OMABA

Aunque el famoso Plan de Obama es ley es uno vulnerable a favor de los inversionistas ya que también especifica que queda a decisión de la banca aceptar el tipo de prestamos entre FHA, CONVENCIONAL o ambos.

Como lo es el caso del departamento de "loss mitigation" de Popular Mortgage quienes condicionan el Plan de Obama solo a prestamos FHA dejando a los clientes de prestamos Convencionales fuera de estas ayudas federales. Sin embargo RG Mortgage ha tomado la decisión de trabajar con ambos: prestamos: FHA y CONVENCIONAL.

Esto varía de banca en banca e irónicamente cientos de miles de estos prestamos le pertenecen a los propios empleados de la las instituciones quienes desafortunadamente no pueden aplicar por que no son elegibles para beneficiarse del Plan de Obama.

He tenido la oportunidad de interactuar con los representantes de distintos bancos “Loss Mitigation” y

sus soluciones descansan en las supuestas negociaciones para crear un incentivo criollo similar a las ventajas del Plan de Obama.

Es aquí la solución de las instituciones bancarias en PR, fe y esperanzas mientras el desempleo sigue tocando miles de hogares puertorriquenos..

Es preciso ver la cantidad de personas que visitan las instituciones desesperas como lo es el caso de una Agrónoma a quien conocí, me explico que quedo desempleada de una farmacéutica en área Cidra y en donde trabajo por 23 años como directora de ornato con un sueldo mensual de $5,500.. esta en medio de la conversación me pidió que le guardara la silla ya que solo tenia 2 horas gratis de estacionamiento y tenia que validar el boleto, salir y entrar al estacionamiento para no tener que pagar por que apenas tenia lo del almuerzo (esta era la 2 ves) .. Luego me llamo consternada por que llego al banco con 3 meses de atrasos por que no podía pagar y salio con el mismo pago mas un pago adicional por los tres meses en atraso.. Esto es un acción totalmente abusiva por parte de los bancos pese a que HAY FONDOS FEDERALES ASIGNADOS PARA AYUDAR ESTE TIPO DE CASOS QUE ESTAN FUERA DEL PLAN DE OBAMA PERO LOS BANCOS SIGUEN EN SILENCIO.. Si algún compañero sabe mas al respecto le pido que así no los haga saber para el bien de todos ..

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DISNEY MORTGAGE PLAN

Hace unas semanas mientras hacia unas gestiones en un banco hipotecario, interactue con una dama agrónoma desempleada con 4 meses de atraso (hipoteca) quien me explico que era la directora de ornato en una farmacéutica donde ganaba sobre $5,500 mens. por mas de 23 años hasta el momento del cierre de operaciones.

En medio de la conversación me comento que por favor le guardara la silla ya que tenia que bajar cada 2 horas para no tener que pagar el boleto de estacionamiento por que no tenia ni para pagar estacionamiento. Esta validaba el boleto salia de los predios e inmediatamente procedía a estacionarse por 2 hrs mas. Pese a su situación, era admirable ver como le entregab

a tarjetas a la asistentes con la información en detalle para limpieza de patios con ofertas desde $40.00. Después de 5 hrs y media fue atendida, consternada me informa que llego buscando ayuda en el pago para cumplir con el pago de su hipoteca e injustamente terminaron sumandole el ajuste de los meses en atraso.

Los expertos de la industria promueven a diario a traves de los medios la “disponibilidad” de la banca con planes emergentes para quienes están en atrasos. Planes que mas adelante resultan ser una falacia los cuales al fin se resumen en hacer planes de pagos de la deuda en atraso para luego sumarlos a el pago de hipoteca mensual apretando aun mas la capacidad de pago de los propietarios.

Pero la medicina podría ser peor, el hacer de tripas corazones para conseguir los pagos en atrasos y el banco no querer aceptar los mismos con la excusa del prepago de los abusivos costos legales llevando así a la posible reposición de la propiedad

Esta parte del negocio esta sin norte, por lo menos para aquellos que al igual que la agrónoma tienen falta de liquidez para pagar un representante legal que los ayude con estas gestiones.

Es aquí donde da paso al Disney Mortgage Plan - llegas para bajar y/o negociar tus mensualidades y terminas con un pago adicional. Muchos pueden dar fe que esta practica a sido un abuso que ha costado la perdida de miles de hogares a traves de todo PR.

PLEASE !! debe haber algun compañero que quiera aportar o compartir su experiencias relacionadas a estas practicas.. haga sus comentarios este foro cuesta..

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LA PRENSA...en perspectiva

Aumentan las subastas de viviendas...

Por Brenda Vázquez Colón

EL VOCERO

07 de mayo de 2009 12:00 pm

La crisis económica que atraviesa Puerto Rico ha traído como resultado que muchos dueños de propiedades inmuebles hayan perdido sus viviendas porque no pueden pagarlas. En estos casos, el banco ejecuta la propiedad y la pone a la venta en el mercado mediante el proceso de subasta.

Según Belkys Pino, presidenta de Centro Casas Subastas, la cantidad de propiedades que los bancos tienen disponible para subastar ha aumento hasta un 70% debido a que cada día son más las personas que no pueden pagar su hipoteca.
“Antes nosotros subastábamos alrededor de 60 propiedades y en la última subasta tuvimos disponibles 236 propiedades. Este es el momento de comprar para las personas que tienen dinero porque los bancos t

ienen muchas propiedades reposeídas y los intereses están muy bajos. Además, muchos inversionistas están comprando casas para arreglarlas y luego venderlas y como las construcciones están estancadas, los constructores también están comprando casas para remodelarlas”, expresó Pino.
La gran mayoría de las personas que asisten a las subastas buscan propiedades, tanto en los pueblos pequeños como en el área metro, que no sobrepasen los $150,000, aunque entre el 10% y 20% de los listados de las subastan son de propiedades mucho más costosas.

Pero, a pesar de que este mercado ha tenido un aumento dramático, la cantidad de personas que logran una negociación con el banco para adquirir una vivienda subastada ha disminuido, ya que los compradores están haciendo ofertas entre 30% y 50% por debajo del valor real del mercado. Esta situación trae como consecuencia que en muchas ocasiones el banco no esté dispuesto a vender la propiedad por el precio que ofrecen en las subastas, por lo que el banco y el comprador no llegan a una negociación.

“En la pasada subasta se registraron 286 personas. Hemos visto que a pesar de las crisis de los bienes raíces las personas siguen interesadas en comprar en las subastas. Pero, antes el 75% de estas personas llegaban a una negociación con el banco y ahora sólo entre el 40% y 50% de las personas llegan a comprar una propiedad. Esto pasa porque el banco no acepta muchas de las ofertas de los compradores porque están muy por debajo del valor del mercado”, comentó la Presidenta, quien organiza entre tres y cuatro subastas al año.

INTERESANTE NO !!

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LA EQUIDAD..!!

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RELOCATIONS..secretos a voces..

Luego de listar una propiedad, el propietario te indica que debes hacerlo a traves de su compañía de relocations, accedes a tener un listado con posibilidad de renovación a los 90 días como así condiciona dicha compañía, presentas una oferta de un potencial comprador cualificado, el “relocation” NO te la acepta. Al cabo de 90 días la compañía (relocation) te envía un correo electrónico indicando el vencimiento del contrato de autorización de venta. Minutos mas tarde te contactan los agentes locales que los “representan” para que se le entregue las llaves de dicha propiedad anulando así todas las condiciones contractuales previas.

Luego, semanas mas tarde, te enteras que se opcionó y se vendió por un precio menor al que ya tu cliente había ofertado. No conforme con esto quien compro la propiedad fue el mismo potencial con el que tu estabas trabajando. Pero legalmente te ves impedido de hacer una reclamación ya que la gestión se hizo a través de los nuevos corredores.

Esta practica aunque es una evidentemente injusta esta legalmente permitida por la vulnerabilidad legal que hay en este tipo de gestión de compraventa, Esto esta pasando todos los días con decenas de corredores. Algunos colegas han optado por no trabajar con este tipo de transacciones dejando a la merced de un reducido grupo de agentes que tienen la dicha de tener la exclusividad con determinados “RELOCATIONS “.

.. y a Dios gracias !! NO HAY RESPETO PARA NUESTRA PROFESIÓN..

A VER QUIEN LE PONDRÁ EL CASCABEL AL GATO...

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BANCOS TRANSFORMADOS, SE POSICIONAN COMO EMPRESAS DE BIENES RAÍCES

Por si no faltara menos la transformación de los bancos hipotecarios como compañías de bienes raíces de gran escala, quienes compiten con los agentes inmobiliarios promoviendo miles de listados (reposeidas), comisionando así a sus asociados quienes también trabajan como corredores inmobiliarios privados de la banca.

Esto en medio de un evidente conflicto de intereses contra aquellos corredores licenciados que presentan ofertas emitidas por sus clientes y que naturalmente son canalizadas a traves de dichos oficiales/asociados. Practica que esta estrictamente regulada en gran parte de los E.U.

Si aun no han internalizado en la seriedad del asunto, pues solo hay que prender la tv, buscar el periódico o voltear a ver el Billboard mas cercano promoviendo compañías subastadoras con anuncios tales

"PONLE EL PRECIO", SOLO $1,500 OPCION" , "TENEMOS QUE LIQUIDAR NUESTRO INVENTARIO"

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INDIGNACIÓN DE AGENTES CON

DORAL MORTGAGE

"PA COLMO" Recibo la llamada de la corredora Lourdes Arroyo junto a unos colegas quienes estaban totalmente indignados por que habían visitado una propiedad reposeida de DORAL MORTGAGE y para sorpresa se encontraron con el letrero de una compañía colega, una practica que esta estrictamente regulada por todos los bancos hipotecarios de PR, medida para salva guardar la armonía entre los colegas que se especializan en reposeidas.. Este grupo de colegas indignados contactan a los oficiales de DORAL y los oficiales le informan que ahora tenían una alianza con 4 corredores (empresas) por tanto ahora los agentes con potenciales compradores tienen que llamar a estos corredores exclusivos para hacer gestiones y compart

ir su comisión.. WWOOOOWW.. a buena hora para estos colegas.. La banca disponen de sus recursos humanos para promover este selecto

grupo de corredores... Los oficiales del banco Doral les sirven como secretarios, le promueven las propiedades a través de sus recursos publicitarios, le pagan un 4% cuando otros colegas tradicionalmente hacen de tripas corazones para mercadear y mostrar estas propiedades...

Bueno mi contestación: El banco puede hacer lo que guste con sus listados , aunque así sea ofensivo para el 99% por ciento de los colegas de PR.. pero ese 99% de colegas también esta en la posición de auspiciar o no determinados bancos hipotecarios..

No podemos dejar de mensionar el caso SANTANDER MORTGAGE estos no pagan comisiones a corredores por reventas de sus reposeidas, por tanto muchos al igual que yo, actuamos reciprocamente y no los consideramos como un recurso para nuestros clientes.

De la misma forma que he hecho los señalamientos en relación a la problemática de los Notarios por la ventaja que han tomado un selecto grupo de abogados auspiciados por la banca privada dejando fuera la gran mayoría de sus colegas pues hago lo propio con nuestro caso que básicamente es el mismo "modus operandi" que estamos experimentado con las propiedaes reposeidas.. Hay algo de positivo en esta movida y es que las propiedades están en manos de agentes licenciados conforme a los que muchos como el CR. Fernando Báez ha sido tenaz en esta posición.

Esta situación esta creando un efecto en cadena el cual los mismos bancos seran responsables...

"FUETE PA' SUS FONDILLOS" en la medida que los agentes, como este grupo de colegas indignados, sigan asumientos posiciones.. veremos como termina esta novela.

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FRAUDE NY MORTGAGE

QUE ANGELITOS ??

Por Cynthia López Cabán / End.cynthia.lopez@elnuevodia.com

Hernández se declaró culpable de 23 cargos de violación a la Ley de Instituciones Hipotecarias, que se consolidaron en una acusación.

Justicia y el gobernador con titubeos...¿Saben quienes son los únicos fiscales que han tenido los pantalones de ejercer presión en los medios para que se haga justicia con estos puertorriqueños víctima de los truquitos de NEW YORK MORTGAGE y el corillo de Nancy Hernandez... ?

OJEDA Y LA COMAY.. uno que otro medio radial..

NO TE SORPRENDAS SI SALE POR LA PUERTA ANCHA ..

Si fuese este el caso, con que moral los tribunales pueden ejercer y promover justicia sobre el comportamiento social..

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Pide la derogación de la ley notarial

PRIMERA HORA

lunes, 15 de junio de 2009
Actualizado hace 19 días
(00:00 a.m. )

¿Cómo calificarías La voz de la calle? COMENTARIOS emitidos por un ciudadano Primera Hora

La presente ley notarial tiene que ser derogada por ser nociva al consumidor encareciendo, sin razón, los costos de compra de una vivienda y en forma vertiginosa el costo de refinanciamiento de propiedades inmuebles.

No existe justificación para que a la clase abogado-notario se le den beneficios que ninguna otra clase profesional puede obtener bajo la ley y jurisprudencia.

Más aún, cuando esto va en contra de los mejores intereses del pueblo puertorriqueño.

Según la jurisprudencia vigente, ni los CPA, ni los ingenieros, ni los arquitectos, ni los agrimensores, ni los médicos, ni ninguna otra clase profesional y ni ninguna industria o tipo de negocio puede establecer honorarios o tarifas uniformes, ni tarifas u honorarios mínimos. Se prohíbe por su violación de las leyes antimonopolio. ¿Por qué razón los abogados tendrían un privilegio ilegal que no se le permite a nadie más? ¿Cómo es posible que se legisle a favor de un privilegio como tal? En sus manos, señor Gobernador, está el corregir el error e ilegalidad de la ley aprobada en el pasado. Tiene que hacerle justicia al consumidor y a todos los profesionales y comerciantes que cumplen con los requisitos antimonopolísticos de nuestras leyes.

Rafael A. Torréns

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PRENSA INTERNACIONAL : INVERSIONISTAS

Puerto Rico Housing Market: The Prolonged

Depression Continu

es

Published on:

Tuesday, June 23, 2009

Written by:

Global Property Guide

For Puerto Rico, which suffered government bankruptcy in

2006, the glo

bal recession could not have come at a worse time. Now the weakened housing market is continuing to struggle with sales down over 40%, and few signs of a recovery. For more see the following report on the Puerto Rico housing market by Global Property Guide.

puerto rico real estate

Puerto Rico’s housing market has been depressed for the past 18 months, after enormous price increases in the early-2000s. Puerto Rico’s economy has been in recession since 2007. Homeowners wanting to sell their residential properties have been forced to lower their selling prices.

In the capital San Juan, the average price of four-bedroom houses dropped 7.8% in 2008, according to Coldwell Banker’s House Price Comparison Index (HPCI). The average price of four-bedroom houses in San Juan was US$329,750 in 2008, down from US$357,500 in 2007. When adjusted for inflation, house prices actually plunged 15.8% over the same period.

This contrasts sharply with the house price increase of 13% (5.8% in real terms) in 2007. Coldwell Banker’s HPCI is an annual snapshot study, which evaluates the average sales price of 2,200 sq. ft., four-bedroom, and 2.5 bath single-family dwellings in corporate middle management suburbs in selected markets around the world.

In the first quarter of 2009, there were only 1,289 housing units sold, down 43.7% from the same period last year, according to the research firm Estudios Tecnicos, Inc (ETI). In 2008, residential property sales fell by 11.5% to 9,826 housing units, following an 18% drop in 2007.

Plunging sales for luxury market

The luxury property market has experienced a large decline in sales, as demand for expensive houses has waned. In the first quarter of 2009, villa sales fell by a staggering 62% from a year earlier.

High-end markets are experiencing much longer absorption rates—the rate at which available inventory is sold, according to ETI’s Demand for Housing study, released January 2009.

* Luxury houses priced US$600,000 and above have excess inventory until 2012.

* Houses valued from US$420,000 to US$480,000 have excess supply until 2010.

* The inventory of unsold houses priced from US$260,000 to US$420,000 is now equivalent to the five-year supply of houses.

* On the other hand, the demand for houses valued from US$120,000 and below is expected to exceed planned inventories in mid-2009.

Prices of luxury residential properties will only stabilize, when the inventory of unsold units normalizes.

Local house prices plummet

Even the local housing market has fallen. “Depending on where you are on the island, home prices dropped from peak about 5% to 30%,” said Jorge Zabala from Coldwell Banker Commercial Isla del Coqui.

For the last two years, the median house price rose by a mere 1% to US$186,000 in 2008 from US$183,998 in 2006, based on figures from ETI. When adjusted for inflation, the median house price actually fell 8.2% in 2008, following a 5.9% drop in 2007.

From 2000 to 2001, house prices appreciated by an average of 16.4% (9% in real terms) per year. Then after the 9-11 terrorist attack in the US, house price increases slowed sharply to 6.5% (0.4% in real terms) in 2002 and 7.2% (-0.6% in real terms) in 2003. The Puerto Rican housing market has been sluggish since then.

The gloomy situation in the local housing market was aggravated by the bankrupt government’s two-week shut down in May 2006.

Construction activity falling

Total construction permits in Puerto Rico were down 21.3% in 2008 from their 2004 peak, at 7,896 permits.

* The private sector reported a 12.6% drop in the number of approved permits in 2008

* Public sector permits declined 5.5% in 2008.

The value of construction permits in 2008 was around US$2.5 billion, down from US$2.8 billion in 2006. The number of new dwelling units fell in 2008 by 15.2% to 11,748 units, and the value of new units dropped 10%, to US$900 million.

Cement sales, considered a key construction industry indicator, plunged 10.7% to 35.5 million bags in 2008 from 39.8 million bags in 2007, the lowest level in seven years.

Costly coastlines

The most expensive residential properties in Puerto Rico are on the coast. In February 2009, three-bedroom apartments located in coastal areas were selling for US$630,000 and four-bedroom houses sold for US$680,000, according to recent Global Property Guide research.

Most recent luxury developments have been on the northeast coast.

* In St. Regis Resort, located in Bahia Beach, prices range from US$635,000 for two-bedroom apartments to US$7.2 million for luxury villas. The resort is scheduled to open in the autumn of 2010.

* The Trump International Golf Club and Residences, located in Rio Grande, offers 500 residences with prices ranging from US$550,000 to US$5 million.

* In Ocean Sixteen at the Wyndham Grand Resort in Rio Mar, condominium units sell from US$795,000 to US$2,400,000.

The south coast is another famous second-home destination. Its house prices are typically 30% lower than on the north coast. One-bedroom apartments are priced at about US$200,000.

Shortage of affordable housing

While Puerto Rico has an over-supply of luxury properties, there’s a severe shortage of low to middle-income housing. Houses priced below US$120,000 sell quickly.

Low to mid-income locals dominate Puerto Rico’s property market, rather than tourists and vacation-home seekers. Yet property developers are hesitant to serve the low-end market, because of the low profit margins. In addition, increases in construction costs, and stricter bank lending criteria, have recently discouraged private developers.

In 2008, there was a deficit of about 90,000 dwelling units in Puerto Rico, according to the Puerto Rico Department of Housing. Every year, an additional 5,000 affordable units are needed demanded in the sales market and 7,000 units in the rental market.

Rents and yields

Rental yields in Puerto Rico increased slightly in 2009 from a year earlier, according to the Global Property Guide survey of February 2009. In San Juan, the gross rental yield on a three-bedroom apartment is now around 7.24%. Coastal areas tend to have lower yields, as would normally be expected. Three-bedroom apartments in coastal areas yield around 5.67%.

In San Juan metro area, the average monthly rent for one-bedroom apartments was US$509 in the first quarter of 2009. Three-bedroom apartments in the same area rent for an average of US$1,722 per month while four-bedroom apartments rent for US$3,230 per month.

In coastal areas, rental properties are more expensive. The average rent for three-bedroom apartments was US$2,989 per month.

Long recession continues

In 2008, Puerto Rico’s economy shrank 2.5%, following a 1.9% contraction in 2007. The economy has been in recession since the second half of 2006, when the government declared bankruptcy, due to a severe budget deficit.

The government was shut down from May 1, 2006 to May 14, 2006, leaving about 95,000 public employees temporarily unemployed and closing more than 1,500 public schools.

In fact, Puerto Rico’s economic problems date from at least the 1970s, and are structural in nature, a legacy of a typical import substitution strategy.

* Economic development had been retarded by a lack of natural resources. The island has very limited available land for cultivation. Except for a possible million tons of limestone, clay and iron, it has no mineral wealth.

* Agriculture used to be the basis of Puerto Rican economy. In the late 1940s, a series of projects, known as Operation Bootstrap, encouraged a shift to manufacturing via tax exemptions. However, the strategy failed to increase employment. Even worse, only one new manufacturing job was created for every three agricultural jobs that were lost.

* Because of insufficient private sector employment, the government has become the biggest employer in Puerto Rico, providing around one-third of all jobs. In 2009, the payroll for the about 300,000 government employees skyrocketed to US$5.53 billion, from US$3.75 billion in 2001.

Puerto Rico’s economy relies heavily on Federal Aid from the US. The Puerto Rican government is much poorer than the poorest U.S. state, and has a huge debt from emergency loan in 2006. Puerto Rico’s public debt stood at about US$46.7 billion in 2008.

Steps to cut the fiscal deficit of US$3.2 billion p.a. have been taken by Governor Luis Fortuño, who took office in January 2, 2009. Fortuño is determined to reduce operational expenses, and the public payroll.

In March 2009, about 8,000 public employees were laid off, the first in a series of planned mass layoffs in different government agencies. The unemployment rate rose to 14.7% in March 2009, up from 11% in 2008.

The economy is projected to contract by 3.4% in fiscal year 2009 (ending June 30, 2009) and by another 2% in 2010, according to the Puerto Rico Planning Board.

This article can also be viewed at Global Property Guide, the investor's guide to residential property buying abroad.

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Esta es la oportunidad para que colabores con nuestras preocupaciones.. opina, critica e inclusive si estas en desacuerdo con nuestra opinión, pues bien.. respetada tus criticas.. esto es para el bien de todos.. Estas publicaciones deberían de crear una reacción domino el cual podrá influenciar en alguna manera sobre aquellos políticos y oportunistas que por desconocimiento o malisiosamente han dejado la industria algarete !

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